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广州河汉的一个新盘绽开样板间时，对外打出了“河汉使用率最高的新盘，使用率竟然达到100%”的宣传语，南边日报、南边+记者参不雅样板房时，销售先容，“超高的使用率除了旧例转圜的飘窗外，还有阳台加花池假想外拓了空间，118平方米的户型，竟然作念到了100%的应用率。”

跟着房地产行业供求关系发生普遍变化，不少楼盘为了升迁卖点和价钱，运行“独出机杼”，纷纷推出N+1房等所谓创意假想，以打擦边球的形态在飘窗、阳台等区域下功夫，将其成功改形成卧室或储物间等禁闭空间，由此来加多房间的数目。

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记者旁观发现，本年10月黄金周广州入市的多个新盘，更是进一步通过拓宽阳台、飘窗，加多花池等形态，打出超高得房率的“王炸牌”。比喻番禺区路劲好意思的隽樾府相似推出了市面衰退的得房率超100%户型；相似位于河汉区的联投·文津府，也声称得房率朝上100%；番禺区另一热点楼盘龙湖·御湖境，对外亦声称其本色使用率超95%……

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番禺区某楼盘在卧室假想飘窗  南边+ 柴亚娟 拍摄

家喻户晓，影响得房率的一个要紧成分就是房屋的公摊面积。房屋公摊面积小，则得房率就高。而在容积率有限，电梯井、楼梯间、垃圾谈、变电室、开发室、群众门厅和过谈等公摊面积竟然必不可少的情况下，开发商如何作念到得房率朝上100%呢？

一线直击

阳台、飘窗、花池皆校正，层层套路提高使用率

9月2日才厚爱绽开营销中心，瞻望11月中旬才有望绽开样板间的华润河汉润府，仅凭借户型图就招引了不少客户衷心登记，受东谈主追捧的原因即是堪称“100%得房率”。

华润河汉润府销售东谈主员对外展示的112平方米户型图  南边+ 柴亚娟 拍摄

相貌经营了12栋32层住宅，主要为两梯五户假想，将首开2栋、3栋和4栋，居品见谅80平方米、87平方米的三房和112平方米、128平方米的四房4个户型，记者在展厅也只可通过电视屏幕看到成果图。从户型图来看，每种户型都有两间阳台粗略室内花圃校正而来的卧室，全屋竟然环绕一圈飘窗来拓展面积，112平方米的户型主卧作念了双面开窗、两侧飘窗假想，128平方米的户型作念了270度环绕的开窗和飘窗假想，按照销售的话来说就是，“试想一下，在87平的户型，它的生存体感畸形于在100平的屋子里，112平的户型，畸形于住在140平的屋子里。”

无专有偶，海珠区的另外一个高端住宅居品广州地铁·珑璟台推出建面约135平方米到143平的3+1房居品，也在飘窗上“下功夫”，声称户型最大亮点就是“高拓展，最高使用率朝上100%”。记者参不雅其在河汉北ICC环贸中心的展厅时发现，现时仅绽开了143平方米的A户型，还需要验资300万才气参不雅。

广州地铁·珑璟台143平方米创意样板间里入户花圃校正的书斋  南边+ 柴亚娟 拍摄

从样板间来看，入户后一左一右散播着小收藏室和小书斋，分别由开发平台和阳台校正而来，“咱们的阳台还外拓了花池，校正后室内更广博。”跟随参不雅的销售先容。客厅引东谈主瞩标的是双阳台假想，餐厅一侧的阳台加花池的假想仍是够广博，而销售东谈主员先容，“主景不雅阳台长度约8.3米，空间感堪比160方的大户型。”此外，记者参不雅时发现，超大阳台、飘窗、花池皆皆上场，转圜面积如实不少，销售也很孤高地说，“归正跟行业最能打的户型假想不相昆玉。”

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堪称“河汉使用率最高”的中建·精诚壹号，则相似玄妙应用了阳台+花池的假想来提高得房率。记者参不雅118平方米户型的样板间时，发现入户花圃和客厅阳台都格外广博，销售东谈主员先容“入户花圃和客厅阳台都外拓了花池，将花池一同校正后，入户花圃的面积也不输一间卧室。”销售东谈主员还默示，户型假想竟然一样的89平方米户型，主卧也加多了阳台加花池的假想，“报建时是阳台和花池，寄托时咱们会协调校正为室内空间。”

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中建精诚壹号89平方米户型主卧内有阳台和花池，样板间展示校正为书斋  南边+ 柴亚娟 拍摄

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不啻中枢城区，记者还先后拜谒过白云区国贸云上和珠江右岸，番禺越秀大学城星汇锦城和龙湖御湖境等楼盘，发现其接近或超出100%的得房率，无一例外都所以备案实用面积类似“转圜面积”得来的终结。凭据不同的创意假想，拓宽主阳台、加多生存阳台、加多室内花圃、阳台外加多花池……在开发商的重重“巧想”之下，最大限度地提高了房屋的套内使用面积，拉高卓绝房率。

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大阳台或成旧例配置，小户型居住也更健康

凭据南边+广州置业查询小助手平台的统计，广州备案得房率超90%的在售相貌居品有13个，比如南沙区的南沙湾御苑得房率为100%，增城区的御景园、白云区的珠江云山壹号等楼盘，部分户型亦朝上了95%。

本年8月广州公示了《广州市建筑工程容积率意象打算想法（征求意见稿）》。凭据公告内容，住宅的半开敞空间，如入户花圃、生存阳台、多功能阳台等区域的面积总额，不错占到套内面积的20%，而在此之前，这个比例是15%；允许设立一个知足一语气开敞率不低于40%的主景不雅阳台，且不约束进深，在这之前，阳台的进深是弗成朝上2.4米的。

这让新开的楼盘在阳台、入户花圃上有了更多推崇空间，一些备案得房率相对没那么高粗略本色房间数目较少的户型，为了弥补我方在营销上的短板，也在偷偷继承将前期报建的阳台、飘窗、花池等，通事后期扩建或校正，使得房屋的套内可使用面积大大加多，等于或超出100%得房率的相貌也多了起来。

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黄埔区某楼盘主卧内假想270度环绕飘窗  南边+ 柴亚娟 拍摄

广州市中枢城区就有不少高端住宅居品，得房率再攀新高。越秀·河汉·和樾府约180㎡户型，领有超长的景不雅阳台，圭臬升迁到面宽近9米，进深约2.4米，只意象打算一半面积的超大阳台提高了本色使用率；相似位于河汉区的联投·文津府，165平方米的户型客厅领有长达9米的大阳台，卧室还有270度的飘窗环绕，得房率也朝上100%；荔湾区的一个新盘，将飘窗宽度从正常的50厘米拉宽到了80厘米，堪称最大得房率朝上100%。

不啻中心城区、高端住宅居品不自发地被影响带动，运行狂卷居品力。不少刚需楼盘也看准用户的进军需求，多转圜面积。记者旁观发现，曩昔超大阳台的假想经常只出现时高端楼盘居品中，得房率90%的居品可能已算是优秀了。然而，跟着开发商握住“卷品性”“卷得房率”“卷性价比”，越来越宽、越来越长的大阳台粗略双阳台的假想运行出现时90平方米以致80平方米的户型中，得房率也一谈攀升至100%以致朝上100%。比如番禺的越秀·大学城·星汇锦城，76平方米户型本色得房率接近100%；白云区的国贸云山85平方米的3房户型，主卧作念到了三面采光、三面飘窗环绕的假想，使用朝上100%，楼盘最大使用率以致为110%。

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跟着11月9日《广州市建筑工程容积率意象打算想法》的厚爱发布和实行，不错瞻望将来更多住宅居品加多更多的半开敞空间，更猛进深的阳台将出现时更多户型居品的假想中，吞并户型中，阳台、入户花圃、飘窗台等面积更大了，有助于提高用户的居住体验；以上这些面积，或只算一半建筑面积，或完全不意象打算，也将大大升迁广州将来住宅的使用率。

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广州市房协大家邓浩志就默示，使用率更高，得房率更高，也从另一个角度处治了购房者以往多半挂念的住房公摊面积过大的问题，能让购房客户有更好地赢得感和知足感。同期，居品使用率更高，畸形于住宅变相“降价”，成心于刚需用户上车。

焦点不雅察

加多半打开空间是为绿色健康，勿盲目追求高得房率

值得预防的是，无论是早前的《广州市建筑工程容积率意象打算想法（征求意见稿）》，照旧近日发布的《广州市建筑工程容积率意象打算想法》都明确指出，为顺应后疫情时间东谈主们关于居住品性、阳台空间提议了更高的要求，为鼓励“将来社区”“健康住宅”诞生，将住宅套内半开敞空间半计容的比例放宽。

事实上，战略仍是向咱们传递了一些朴素的居住价值导向：设立入户花圃是为了成心于透风换气，知足入户消杀、临时储物等无构兵良善冲标的；设立更猛进深多功能阳台，亦然为了缓解住户对户外环境的需求，改善居住舒限度和生存品性；单独设立生存阳台，是为了与举止阳台折柳开，加强空气对流。

记者梳剪发现，除了广州以外，频年来，世界已有河南新乡、北京、广东清远、广西百色、安徽合肥等多地发布相干战略，明确部分面积“不计容”或“少计容”。而这些援助战略，大多是围绕建筑绿色发展或谄谀当地本色情况张开。

河汉区某楼盘宽阔的阳台提供了失业和与亲近当然的空间 南边+ 柴亚娟 拍摄

然而，假如开发商盲目追求更高得房率，将入户花圃、加大的阳台、向外拓展的花池透顶被改形成为了室内空间的一部分，就失去了放宽计容相干战略的初志。事实上，《广州市建筑工程容积率意象打算想法（征求意见稿）》发布后，就有建议提议“非居住功能”的空间弗成作念过多的拓展；花池的水平线不应与阳台水平线皆平，要保证完结种花用途，防卫拓展为阳台等。广东省经营院住房战略参谋中心首席参谋员李宇嘉也指出，“关于转圜面积的大小应当进一步明确，向外膨大的具体要求也应当有所法度。”

这次《广州市建筑工程容积率意象打算想法》也对住宅内的阳台假想有了明确法度，关于高品性生存区的住宅建筑，想要更多半打开空间的，也明确指出其半开敞空间的比例上限可适应提高，但需要由经营和当然资源部门在地盘出让前组织经营条目论证，凭据论证终结笃定比例。

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